נכתב על ידי קלנדרוב משה 23.12.25
למה המשקיעים הכי חכמים בישראל לא קונים דירה ראשונה בשלמותה?
הסיפור הזה טומן בחובו את אחד הסודות הכי חשובים בתכנון מס ונדל"ן בישראל: "סוד השליש".
תאמינו או לא – הסיפור הבא אמיתי, לקוח שלי כשבבעלותו כבר שליש דירה – זכה במחיר למשתכן, כשיש לו כבר שליש דירה! איך זה יכול להיות?
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מי שמחזיק בבעלות על עד שליש (33%) מדירה, לא נחשב כ"בעל דירה" לעניין הגדרת "דירה יחידה".
מה זה אומר בתכל'ס?
אם יש לכם חלק בדירה (מירושה או מהשקעה משותפת) והחלק שלכם אינו עולה על שליש (33%):
- אתם נחשבים "מחוסרי דיור" וביכולתכם להנפיק תעודת זכאות ולהשתתף בהגרלות "מחיר למשתכן".
- הטבת מס רכישה כשתקנו את הדירה הבאה בבעלות מלאה הראשונה שלכם, תשלמו מס רכישה של "דירה יחידה" (החל מ-0% עד תקרה מסוימת), במקום מס רכישה של דירה שנייה שמתחיל ב-8%!
- פטור ממס שבח במכירה העתידית של הדירה המלאה בבעלותכם – תהנו מפטור שניתן לבעלי דירה יחידה.
סדר הפעולות כן קובע!
הטבת המס והזכאות תקפות רק אם הקמנו את הבעלות על השליש לפני רכישת דירה נוספת בבעלות מלאה, במצב הפוך אין רלוונטיות והמיסוי יהא גבוה כחוק ובהתאם.
למי זה רלוונטי?
✅ יורשים: אם ירשתם חלק מדירה יחד עם האחים.
✅ משקיעים חכמים: כאלו שרוצים להיכנס לשותפות בנכס בלי "לשרוף" את הזכאות.
✅ תכנון משפחתי: לפני שמעבירים זכויות בין בני משפחהשווה לבדוק אם כדאי לעצור ב-33%.
מילה בקטנה לגבי שותפויות
לפני שרצים לקנות שליש דירה עם חברים או משפחה, יש לזכור! ״בעל המאה הוא בעל הדעה". וכשיש 3 בעלי דעה… מספיק שלאחד סדר העדיפויות משתנה (נישואין לדוגמה ורצון להיפטר משליש הדירה) – אתם עלולים למצוא עצמכם במצב מאתגר, שותפות היא חוזה לכל דבר, וצריך לנהל אותה בזהירות.
שורה תחתונה: אתם יכולים להחזיק באינספור שליש של בעלויות על דירות שונות ועדיין להיחשב בעיני המדינה כאילו מעולם לא הייתה לכם דירה.
בברכה
קלנדרוב משה
כלכלן ויועץ משכנתאות
